■ 貸家建付地とは？

「貸家建付地」とは、
他人に貸している建物の敷地となっている土地のこと。

財産評価基本通達では、自用地より評価額が下がる特例的な扱いが認められており、
相続税評価額を圧縮できる重要な論点です。

評価式は以下のとおりです：

貸家建付地価額＝自用地価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

ここでポイントになるのが 「賃貸割合」 です。

■ 空室があるときの賃貸割合はどうなる？

賃貸割合は「貸している部分の面積 ÷ 建物全体の面積」で計算しますが、空室があるときの扱いは次のように分類されます。

 ① 一時的な空室は “賃貸中” と扱ってよい（原則）

入居者が退去して、次の入居者を募集しているような「一時的な空室」は、賃貸割合に含めて良いとされています。

◎ 一時的な空室と認められる例

・不動産会社に入居者募集を依頼している

・募集の広告を出している

・ハウスクリーニング・軽微な修繕で一時的に空室

・次の契約が控えている

・直前まで入居していた

これらは賃貸経営では通常起こることなので、賃貸中として評価して差し支えありません。

 ② 長期空室や募集停止は「賃貸割合から除外」

注意が必要なのは、次のようなケースです。

× 賃貸割合に含めないケース

・長期間入居者がいない

・そもそも募集していない

・自用スペースとして使用している

・老朽化で居住不可になっている

・相続時点で「貸す意思のない部屋」

この場合、評価上は 空室部分を除外し、「賃貸割合＝入居部分の面積のみ」で計算する必要があります。

ちなみに上記の「長期間入居者がいない」の「長期間」とは具体的にどれくらい？と疑問ですが明確な定義はないものの、過去の採決例等からすると「概ね1年以上」が一つのラインとして考えられます。

実務上は様々なケースがあり一概には言えませんが、空室であっても“賃貸意思があるか”“募集活動を行っているか”が重要なポイントとなります。